По-високата енергийна ефективност, възобновяемата енергия и отчитането на въглеродния отпечатък променят сметката за строителството, но няма единен процент, с който ще поскъпне всеки проект. Както обяснява Business.dir.bg в анализ на европейските изисквания, разходите зависят от вида и местоположението на сградата, инфраструктурата, материалите, отоплителната система и начина на изпълнение на изискванията. По-високата първоначална инвестиция трябва да се разглежда заедно с възможните по-ниски разходи за експлоатация.

Конкретните срокове произтичат от преработената през 2024 г. Директива за енергийните характеристики на сградите. Темата е част от навлизането на ESG критериите в строителството: при сградите акцентът е върху енергийното потребление, възобновяемите източници и емисиите през целия жизнен цикъл, а не само при обитаването.

При жилищния фонд всяка държава трябва да определи собствена траектория за намаляване на средното потребление на първична енергия с 16% до 2030 г. спрямо 2020 г. и с 20–22% до 2035 г. Най-малко 55% от намалението трябва да се постигне чрез обновяване на най-неефективните жилища. Това не е общо задължение всеки апартамент да бъде саниран до 2030 г. Мерките и приоритетните сгради ще се определят на национално ниво; предвидени са изключения за определени категории, сред които исторически сгради и ваканционни имоти.

За нежилищните сгради — например офиси, училища и болници — подходът е различен. Правилата предвиждат обновяване на 16% от най-неефективните сгради до 2030 г. и на 26% до 2033 г. Конкретните прагове ще се определят на национално ниво.

От 2028 г. новите сгради, притежавани от публични органи, трябва да отговарят на стандарта за нулеви емисии, а от 2030 г. това ще важи за всички нови сгради. Стандартът изисква много ниско енергийно потребление, липса на емисии на място от изкопаеми горива и използване на възобновяеми или други нискоемисионни енергийни източници. Новите сгради трябва да бъдат проектирани така, че да използват потенциала за производство на слънчева енергия. Изискванията за соларни инсталации са обвързани с техническата, икономическата и функционалната възможност за поставянето им.

Промяната засяга и строителните материали. От 2028 г. за нови сгради с площ над 1000 кв. м трябва да се изчислява и декларира потенциалът за глобално затопляне през жизнения им цикъл, а от 2030 г. — за всички нови сгради. Така се отчита въздействието от производството и транспорта на материалите до експлоатацията, ремонта и разрушаването на сградата. Това може да увеличи значението на материали с по-нисък въглероден отпечатък, включително нисковъглероден цимент и стомана.

Към строителните разходи се добавят компоненти като системи за управление и измерване, инфраструктура за електромобили и отчитане на въглеродния отпечатък, наред с по-добрата изолация и ефективните отоплителни и охладителни системи. От другата страна на сметката са ползите, които Европейската комисия посочва за енергийно ефективните сгради: по-ниски сметки за енергия, по-малка зависимост от изкопаеми горива и по-висок комфорт.

За съществуващите имоти ценовият ефект може да се появи още преди ремонта. Business.dir.bg цитира изследване, публикувано през август 2026 г. в Journal of Environmental Economics and Management, върху над 900 000 жилищни сделки във Франция през 2014–2024 г. Според представените резултати след обявяването на поетапните ограничения за отдаване под наем на най-неефективните жилища имотите с класове F и G са започнали да се продават с допълнителна отстъпка от около 5% спрямо по-ефективните. Това е ефект над вече съществуващата разлика в цените, а не общият размер на отстъпката. Допълнителният спад е оценен средно на около 13 061 евро за имот с клас G и около 11 900 евро за клас F, а при по-старите сгради, чието обновяване е по-скъпо, допълнителната отстъпка е достигала около 7%.

Друг пример в анализа е Фландрия, където през 2023 г. е въведено задължение купувачите на жилища с класове E и F да ги обновят до поне клас D в рамките на пет години. Цитираното изследване оценява допълнителния спад на цените на около 2%, или приблизително 5800 евро за средния имот. Ефектът се е натрупвал през 2023 г. и се е запазил през първите три тримесечия на 2024 г. Изследователите уточняват, че голяма част от очакваните разходи за обновяване вече е била отразена в по-ниските цени преди мярката.

В Норвегия цитирано от Business.dir.bg изследване на 62 137 сделки с еднофамилни жилища през 2011–2024 г. установява ценова премия до 13,3% за класове A и B спрямо клас C. При класове D до G отстъпките достигат до 26,6% в зависимост от класа. След енергийния шок, свързан с войната в Украйна, премията за най-ефективните жилища се е увеличила от около 8% до 13% — пример как по-високите енергийни разходи могат да засилят значението на енергийния клас за цената.

В посочения в анализа преглед на Международната агенция по енергетика (IEA) изследвания от различни пазари отчитат ценова премия между 3% и 15% за по-енергийно ефективните жилищни имоти и 13–20% за търговските. За отделни европейски пазари агенцията посочва премия от 8% във Франция и Германия, 13% в Италия и 15% във Великобритания.

За България приоритетите за обновяване и начините за постигане на енергийните цели трябва да бъдат определени чрез националните планове. Анализът на Business.dir.bg очертава възможен ценови механизъм: купувачът може да приспадне очакваните разходи за обновяване от сумата, която е готов да плати за неефективно жилище. Това не означава автоматична европейска забрана за продажбата му; резултатите от чуждите пазари не определят размера на евентуална промяна в българските цени.